1 Introdução

A Emenda Constitucional n.º 132, de 20 de dezembro de 2023, substituiu cinco tributos sobre o consumo por dois de competência compartilhada, o Imposto sobre Bens e Serviços e a Contribuição sobre Bens e Serviços, acompanhados do Imposto Seletivo. A Lei Complementar n.º 214, de 16 de janeiro de 2025, instituiu esses tributos e disciplinou os regimes específicos, tendo sido posteriormente alterada pela Lei Complementar n.º 227, de 2026.

Entre os poucos setores que receberam regime próprio está o das operações com bens imóveis, ao qual a lei dedicou um capítulo inteiro, composto pelos arts. 251 a 270. A extensão desse capítulo e a magnitude das reduções nele previstas, que chegam a setenta por cento da alíquota, contrastam com a quantidade de condições de que dependem, o que produz um efeito pouco intuitivo: o setor mais beneficiado pela lei é também o mais exposto a perder o benefício por falha de organização documental, societária ou cadastral.

Este artigo trata conjuntamente do mercado imobiliário e da administração de condomínios por uma razão que não é de conveniência editorial. As duas atividades orbitam o mesmo objeto, o bem imóvel, mas a lei as posiciona de modos distintos, e a fronteira entre elas é justamente onde reside a controvérsia de maior impacto econômico para o segundo grupo. Enquanto a atividade imobiliária foi expressamente incluída no regime específico, inclusive quanto aos serviços de administração e de intermediação, a administração de condomínios edilícios não recebeu menção própria, o que abre discussão sobre o alcance do art. 252, inciso IV.

O texto está organizado em sete seções. Após esta introdução, descreve-se o novo sistema e o calendário de transição. Em seguida, examina-se o regime específico de bens imóveis. A quarta seção é dedicada à administração de condomínios e à controvérsia de enquadramento. A quinta trata do regime opcional de transição para contratos de locação. A sexta compara as estruturas de titularidade disponíveis. A sétima consolida as conclusões.

2 O novo sistema e o calendário da transição

2.1 Contribuinte, não cumulatividade e forma de cálculo

É contribuinte do IBS e da CBS, nos termos do art. 21, inciso I, da Lei Complementar n.º 214, de 2025, o fornecedor que realizar operações no desenvolvimento de atividade econômica, de modo habitual ou em volume que caracterize atividade econômica, ou de forma profissional, ainda que a profissão não seja regulamentada. A definição é deliberadamente ampla e, no que interessa a este estudo, alcança tanto a sociedade empresária do ramo imobiliário quanto a administradora de condomínios.

A não cumulatividade é a característica central do novo sistema. Segundo o art. 47 da mesma lei, o contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos do IBS e da CBS quando ocorrer a extinção dos débitos relativos às operações em que seja adquirente, excetuadas exclusivamente aquelas consideradas de uso ou consumo pessoal, nos termos do art. 57, e as demais hipóteses previstas na lei complementar. Trata-se de crédito financeiro amplo, e não de crédito físico, o que representa mudança substancial para prestadores de serviço submetidos hoje à cumulatividade do Imposto sobre Serviços.

Registre-se, ainda, que o tributo é calculado por fora. O art. 156-A, § 1.º, inciso IX, da Constituição Federal, na redação da Emenda Constitucional n.º 132, de 2023, dispõe que o imposto não integrará sua própria base de cálculo. A consequência prática é relevante para a redação de contratos, como se verá adiante.

2.2 O calendário

A transição está desenhada em etapas. Em 2026, por força do art. 125 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias e dos arts. 343 e 346 da Lei Complementar n.º 214, de 2025, o IBS é cobrado à alíquota estadual de 0,1% e a CBS à alíquota de 0,9%, com regra própria de compensação prevista no art. 348.

Em 2027 e 2028, o art. 127 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias e o art. 344 da lei complementar fixam o IBS em 0,05% de alíquota estadual e 0,05% de alíquota municipal, ao passo que a alíquota da CBS é reduzida em 0,1 ponto percentual, conforme o art. 347. É nesse período que se extinguem a contribuição para o PIS e a COFINS.

De 2029 a 2032, o art. 128 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias determina que as alíquotas do Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços e do Imposto sobre Serviços sejam fixadas nas proporções de nove décimos, oito décimos, sete décimos e seis décimos das alíquotas previstas nas respectivas legislações. Em 2033, os dois impostos são extintos, na forma do art. 129 do mesmo Ato.

Convém uma advertência metodológica, frequentemente omitida em materiais de divulgação. O Ato das Disposições Constitucionais Transitórias fixa a redução progressiva do ICMS e do ISS, mas não estabelece percentual do IBS para os exercícios de 2029 a 2032. Nos termos do art. 130 daquele Ato, resolução do Senado Federal fixará as alíquotas de referência de modo a assegurar a equivalência de receitas. Qualquer projeção sobre esses quatro exercícios é, portanto, premissa de trabalho, e não decorrência direta do texto normativo.

2.3 A alíquota de referência e a trava dos 26,5%

Difundiu-se a informação de que a alíquota do novo sistema será de 26,5%. O dado exige precisão. O art. 475, § 11, da Lei Complementar n.º 214, de 2025, estabelece que, caso a soma das alíquotas de referência estimadas na avaliação quinquenal resulte em percentual superior a 26,5%, o Poder Executivo da União, ouvido o Comitê Gestor do IBS, deverá encaminhar ao Congresso Nacional projeto de lei complementar propondo medidas que reduzam o percentual a patamar igual ou inferior àquele.

Trata-se, portanto, de um teto de gatilho, que impõe dever de iniciativa legislativa, e não de alíquota fixada em lei. A distinção não é acadêmica: quem apresenta o percentual como definitivo compromete a credibilidade de todo o restante da análise e assume risco desnecessário de responsabilidade profissional.

3 O regime específico de bens imóveis

3.1 Operações alcançadas

O art. 252 da Lei Complementar n.º 214, de 2025, submete ao regime específico as seguintes operações com bens imóveis: a alienação, inclusive a decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo; a cessão e o ato translativo ou constitutivo oneroso de direitos reais; a locação, a cessão onerosa e o arrendamento; os serviços de administração e intermediação; e os serviços de construção civil.

A inclusão dos serviços de administração e intermediação no inciso IV merece destaque, por duas razões. A primeira é que ela retira a corretagem imobiliária e a administração de locação do regime geral, atraindo-lhes a redução de alíquota do capítulo. A segunda é que a redação, ao referir-se genericamente a serviços de administração, sem qualificar de que administração se trata, abre o espaço interpretativo examinado na seção 4.3.

Equiparam-se à locação, quanto às regras aplicáveis, a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem, na forma do § 1.º do mesmo artigo. Não incidem os tributos, por sua vez, nas operações de permuta entre bens imóveis, exceto quanto à torna, e na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia, conforme o § 2.º.

3.2 Sujeição passiva e a equiparação da pessoa física

O art. 263 relaciona os contribuintes das operações do capítulo, entre eles o alienante, o locador, o cedente, o arrendador, o prestador de serviços de construção e o prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel.

Interessa particularmente a equiparação prevista no art. 251, § 1.º. A pessoa física que realiza operações com bens imóveis é considerada contribuinte do regime regular nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento, desde que, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 e tenham elas por objeto mais de três bens imóveis distintos. A equiparação também alcança a alienação ou cessão de direitos que tenha por objeto mais de três imóveis distintos no ano anterior, bem como a alienação de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores.

O § 2.º do mesmo artigo estende a condição de contribuinte ao próprio ano-calendário quando a locação exceder em vinte por cento o limite do inciso I, alínea “a”.

Dois pontos costumam ser negligenciados. O primeiro é que o § 5.º determina a atualização mensal daquele valor pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, a partir da publicação da lei complementar, ocorrida em 16 de janeiro de 2025. Considerada a variação acumulada do índice até julho de 2026, de 7,6755%, o limite de R$ 240.000,00 corresponde a R$ 258.421,17, e o limite majorado do § 2.º, inciso II, a R$ 310.105,41. Continuar operando com os valores nominais da redação original produz erro crescente de enquadramento.

O segundo ponto é que o critério é individual. O limite é aferido por pessoa, e não por núcleo familiar ou grupo econômico, o que abre espaço legítimo de planejamento, observadas as ressalvas da seção 6.

3.3 Fato gerador e base de cálculo

O art. 254 fixa o momento da ocorrência do fato gerador. Na alienação, o momento do ato; na cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais, o da celebração; na locação, cessão onerosa ou arrendamento, o do pagamento; no serviço de administração e intermediação, também o do pagamento; e no serviço de construção civil, o do fornecimento. O § 2.º esclarece que, nas hipóteses dos incisos III e IV, os tributos são devidos em cada pagamento.

Daí decorre conclusão de ordem prática: não há direito adquirido a regime tributário em contrato de locação de trato sucessivo. Cada pagamento realizado sob a vigência do novo sistema é tributado por ele, ainda que o contrato seja anterior, ressalvada a opção examinada na seção 5.

A base de cálculo é o valor da operação, conforme o art. 255. O § 2.º exclui do valor da locação, da cessão onerosa e do arrendamento apenas duas rubricas: o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel e as despesas de condomínio.

Trata-se de rol taxativo, e o silêncio da lei sobre outras rubricas tem consequência direta. O prêmio de seguro do imóvel, por exemplo, não figura entre as exclusões. Se o locador contrata a apólice e recompõe o valor dentro do aluguel, a quantia integra a base de cálculo. Se o contrato atribui a obrigação ao locatário, que contrata em nome próprio e paga diretamente à seguradora, a quantia não transita pela receita do locador. Recorde-se que o art. 22, inciso VIII, da Lei n.º 8.245, de 1991, atribui ao locador o pagamento do prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição contratual em contrário, de modo que a inversão depende de cláusula expressa.

Ainda quanto à base de cálculo, o § 3.º disciplina a intermediação realizada por mais de um corretor, considerando base de cálculo a parte da remuneração ajustada com cada um, excluídos os valores pagos diretamente pelos contratantes e os repassados entre corretores. O § 5.º, por sua vez, limita o crédito do prestador de serviço de construção civil, relativo aos materiais, ao valor do débito da prestação, quando o serviço for prestado a não contribuinte do regime regular. A regra encarece, na origem, a obra contratada por quem não é contribuinte.

3.4 Redutores de alíquota

O art. 261 estabelece redução de cinquenta por cento das alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações do capítulo. O parágrafo único eleva a redução a setenta por cento nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, sem distinguir a destinação residencial ou não residencial do imóvel.

Há, ainda, hipótese de deslocamento de regime. Nos termos do art. 253, a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por prazo não superior a noventa dias ininterruptos é tributada pelas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, cuja redução, prevista no art. 281, é de quarenta por cento. Ao adquirente desses serviços é vedada a apropriação de créditos, conforme o art. 283, embora o fornecedor conserve o direito ao crédito nas próprias aquisições, na forma do art. 282.

A diferença de tratamento entre locação, com setenta por cento de redução, e intermediação e administração, com cinquenta por cento, recomenda a segregação contábil e, quando possível, societária, das receitas. Na ausência de segregação, a demonstração do percentual aplicável a cada receita torna-se ônus de difícil desincumbência.

3.5 O redutor de ajuste e o marco de 31 de dezembro de 2026

O mecanismo de maior repercussão patrimonial do capítulo é o redutor de ajuste, disciplinado nos arts. 257 e 258. A partir de 1.º de janeiro de 2027, vincula-se a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular um valor correspondente ao respectivo redutor, utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na alienação.

O art. 258 determina que o valor inicial do redutor corresponda, no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência apurado pela administração tributária na forma do art. 256. Há regra própria para imóveis em construção naquela data e para os adquiridos a partir de 1.º de janeiro de 2027.

Três características tornam a matéria urgente. A opção é exercida uma única vez. Ela acompanha o imóvel até a alienação, ainda que esta ocorra muitos anos depois. E ela é aferida imóvel a imóvel, de modo que a escolha vantajosa para uma unidade pode ser prejudicial para outra, conforme a data e o valor de aquisição e o comportamento do mercado na região.

O contribuinte que alcançar 1.º de janeiro de 2027 sem ter realizado o levantamento e a simulação não perde apenas a diferença econômica: perde a própria faculdade de escolher, porque o patrimônio de referência já terá sido apurado.

3.6 Redutores sociais

O art. 259 autoriza a dedução, da base de cálculo, de redutor social de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 por lote residencial, na alienação realizada por contribuinte sujeito ao regime regular.

O art. 260, na redação da Lei Complementar n.º 227, de 2026, autoriza a dedução de redutor social de R$ 600,00, por mês, por bem imóvel, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial, até o limite do valor da base de cálculo. O parágrafo único determina a atualização mensal do valor pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo desde a publicação da lei complementar, o que resulta, considerada a variação acumulada até julho de 2026, em R$ 646,05.

Note-se que os dois mecanismos operam em planos distintos e se acumulam. A redução do art. 261 incide sobre a alíquota; a dos arts. 259 e 260, sobre a base. Em carteiras de locação residencial de valor unitário baixo, o redutor social do art. 260 pode consumir parcela expressiva da base, tornando a carga efetiva substancialmente inferior ao percentual nominal.

3.7 Cadastro e apuração por empreendimento

O art. 265 impõe a inscrição dos bens imóveis urbanos e rurais no Cadastro Imobiliário Brasileiro, integrante do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, e o art. 266 fixa prazos de adequação. O art. 269 determina que a obra de construção civil receba identificação cadastral, e o art. 270 estabelece que a apuração seja feita por empreendimento, vinculada a CNPJ ou CPF específico, inclusive na incorporação e no parcelamento do solo.

A consequência operacional é direta. Os benefícios do capítulo pressupõem identificação cadastral correta do imóvel. Falha cadastral não é irregularidade meramente formal: ela inviabiliza, na prática, a fruição do redutor vinculado àquele bem.

4 A administração de condomínios

4.1 O condomínio edilício como não contribuinte

O art. 26, inciso I, da Lei Complementar n.º 214, de 2025, dispõe que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no art. 156-A, § 1.º, inciso II, da Constituição Federal.

A lei prevê, contudo, a possibilidade de opção pelo regime regular. Exercida a opção, os tributos incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio de seus condôminos e de terceiros. Não exercida, e desde que as taxas e demais valores condominiais cobrados dos condôminos representem menos de oitenta por cento da receita total do condomínio, este ficará sujeito à incidência sobre as operações com bens e serviços que realizar, apropriando créditos na proporção da receita decorrente dessas operações em relação à receita total.

4.2 A interrupção da cadeia de créditos

A não cumulatividade produz neutralidade quando todos os elos da cadeia são contribuintes. Destacado o tributo pelo fornecedor, o adquirente contribuinte apropria o crédito correspondente, e a carga se desloca para o consumidor final.

Na administração de condomínios, a cadeia se encerra em sujeito que, em regra, não é contribuinte. O tributo destacado na taxa de administração não é aproveitado como crédito pelo condomínio, convertendo-se integralmente em custo da coletividade condominial. O efeito é qualitativamente distinto daquele verificado em cadeias empresariais e desloca a discussão do plano da apuração para o plano da precificação e da revisão contratual.

Some-se a isso que a folha de salários não gera crédito. Em atividade cuja principal despesa é a remuneração de pessoal, o alívio proporcionado pelo creditamento das aquisições é estruturalmente menor do que o observado em setores intensivos em insumos materiais.

4.3 A controvérsia do art. 252, inciso IV

Chega-se ao ponto de maior repercussão econômica para o setor. O art. 252, inciso IV, submete ao regime específico os serviços de administração e intermediação, e o art. 261 reduz em cinquenta por cento as alíquotas das operações do capítulo. Pergunta-se se a administração de condomínio edilício está compreendida naquele inciso.

Militam em favor da inclusão os seguintes argumentos. O dispositivo não qualifica a administração, referindo-se genericamente a serviços de administração no contexto das operações com bens imóveis. O condomínio edilício é modalidade de propriedade imobiliária, e sua administração recai sobre partes comuns de bem imóvel. O capítulo é norma de regime, e não norma de benefício em sentido estrito, o que afastaria a interpretação restritiva. Por fim, a administradora presta, com habitualidade, serviço cujo objeto material é a conservação e a gestão de bem imóvel.

Em sentido contrário, argumenta-se que o capítulo disciplina operações com bens imóveis, e que a administração do inciso IV seria instrumental às demais operações ali previstas, notadamente à locação e à alienação, e não a qualquer serviço que tenha imóvel por objeto. Sustenta-se, ainda, que a administração de condomínio tem por objeto a coisa comum e a coletividade de condôminos, com feixe de obrigações que extrapola a gestão do bem, alcançando convocação de assembleias, gestão de pessoal e prestação de contas. Invoca-se, por fim, o art. 111 do Código Tributário Nacional para sustentar interpretação literal das normas de exclusão ou redução do crédito tributário.

Não há, até o momento, jurisprudência sobre a matéria, o que é natural, dado que a cobrança integral ainda não se iniciou. Também não se conhecem manifestações administrativas vinculantes específicas sobre a hipótese.

A conclusão que se sustenta aqui é de método, e não de resultado. A matéria comporta tese defensável, e a adoção de qualquer dos entendimentos deve ser precedida de documentação do enquadramento, de avaliação prévia do cenário de questionamento e, quando cabível, de consulta formal à administração tributária. Apresentar como certeza aquilo que é controvérsia, em qualquer das direções, presta desserviço ao contribuinte.

4.4 A alternativa do art. 127

Ainda que se afaste o enquadramento no regime específico, resta examinar o art. 127, inciso I, da Lei Complementar n.º 214, de 2025, que reduz em trinta por cento as alíquotas incidentes sobre a prestação de serviços por administradores, entre outros profissionais submetidos à fiscalização por conselho profissional.

O § 1.º, inciso II, do mesmo artigo condiciona a redução, quanto à pessoa jurídica, ao cumprimento cumulativo de requisitos societários estritos: que os sócios possuam habilitações profissionais diretamente relacionadas com os objetivos da sociedade e estejam submetidos à fiscalização de conselho profissional; que a sociedade não tenha pessoa jurídica como sócia; que não seja sócia de outra pessoa jurídica; que não exerça atividade diversa das habilitações profissionais dos sócios; e que os serviços de atividade-fim sejam prestados diretamente pelos sócios, admitido o concurso de auxiliares ou colaboradores.

O exame é documental e rápido: basta o contrato social para verificar se a via está aberta. Na prática, a exigência de que não haja pessoa jurídica no quadro societário afasta parcela relevante das administradoras de maior porte.

5 O regime opcional do art. 487

O art. 487 da Lei Complementar n.º 214, de 2025, faculta ao contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado optar pelo recolhimento com base na receita bruta recebida.

A opção aplica-se, quanto a contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que firmado até a data de publicação da lei complementar e registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento. Quanto a contrato com finalidade residencial, aplica-se pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

O § 2.º, na redação da Lei Complementar n.º 227, de 2026, fixa o montante em 3,65% da receita bruta recebida. O § 4.º veda a apropriação de créditos relativos às operações do imóvel submetido ao regime. O § 5.º impede a utilização do redutor social do art. 260. O § 7.º atribui caráter definitivo ao pagamento, sem direito a restituição ou compensação. O § 11 impõe escrituração contábil segregada.

Duas observações se impõem. A primeira é que o marco temporal de elegibilidade é a data de publicação da lei complementar, 16 de janeiro de 2025, e não qualquer data de 2028. A referência a 31 de dezembro de 2028 diz respeito apenas ao termo final da opção nos contratos residenciais. A segunda é que a alínea “b” do § 1.º, inciso I, prevê via alternativa ao registro cartorário, consistente na disponibilização à administração tributária na forma do regulamento, sem fixar data no texto legal, de modo que a afirmação peremptória de que a janela se encerrou em 31 de dezembro de 2025 demanda confirmação no ato regulamentar.

Do confronto entre o percentual fixo e a carga do regime comum resulta que a opção tende a ser desvantajosa nos primeiros exercícios da fase de convivência e a tornar-se vantajosa à medida que o IBS se aproxima da alíquota integral, ressalvado o efeito do redutor social nas carteiras de aluguel de valor unitário baixo, cuja renúncia pode superar o ganho de alíquota.

Cumpre destacar o grupo mais exposto: os contratos firmados a partir de 17 de janeiro de 2025, que não alcançam o regime opcional e que, em regra, foram celebrados sem cláusula de recomposição por alteração de carga tributária.

6 Pessoa física, holding patrimonial e sociedade empresária

6.1 A pessoa física fora do campo de incidência

A consequência mais contraintuitiva do art. 251, § 1.º, é que a pessoa física que se mantém abaixo dos limites ali previstos não é contribuinte do IBS e da CBS na locação. Não se trata de tributação reduzida, mas de não incidência, permanecendo a operação sujeita apenas à tributação da renda.

Como o critério é individual, a distribuição da titularidade entre membros do núcleo familiar pode manter cada um fora do campo de incidência. A licitude do arranjo depende, contudo, de substância. O parágrafo único do art. 116 do Código Tributário Nacional autoriza a autoridade administrativa a desconsiderar atos ou negócios jurídicos praticados com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador, observados os procedimentos a serem estabelecidos em lei ordinária. Partilha meramente formal, sem correspondência com a realidade da administração e da fruição dos bens, é terreno conhecido de autuação.

6.2 As duas armadilhas novas da holding patrimonial

A holding patrimonial é sempre contribuinte, por exercer atividade econômica, e por isso submete-se ao regime específico, com direito às reduções e ao redutor de ajuste. Duas regras novas, contudo, alteram substancialmente a análise de conveniência.

A primeira está no art. 57, § 2.º. No caso de sociedade que tenha como atividade principal a gestão de bens das pessoas físicas referidas no inciso II do caput e dos ativos financeiros dessas pessoas, denominada family office, os bens e serviços relacionados à gestão são considerados de uso e consumo pessoal. Como o § 5.º veda a apropriação de créditos quanto a bens e serviços de uso ou consumo pessoal, a holding familiar de objeto estritamente patrimonial arrisca-se a não se creditar das próprias despesas de gestão, o que compromete parcela relevante da economia habitualmente projetada nesse tipo de estrutura.

A segunda está no art. 57, § 1.º, inciso I, que considera de uso ou consumo pessoal o bem imóvel residencial e os demais bens e serviços relacionados à sua aquisição e manutenção. É indispensável, porém, ler o dispositivo em conjunto com o caput. O § 1.º opera para fins do inciso II do caput, isto é, na hipótese de bens e serviços adquiridos pelo contribuinte e fornecidos de forma não onerosa ou a valor inferior ao de mercado às pessoas ali indicadas, entre elas sócios, administradores, empregados e parentes até o terceiro grau. Daí decorre que o imóvel residencial locado a terceiro por valor de mercado não atrai a qualificação, e as despesas com sua manutenção geram crédito. Já o imóvel ocupado pelo sócio sem contraprestação, ou com contraprestação inferior à de mercado, além de não gerar crédito, configura fornecimento sujeito à incidência.

6.3 Copropriedade

O art. 263, § 3.º, dispõe que, na copropriedade, os tributos incidem proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte. O coproprietário situado abaixo dos limites do art. 251 não é atraído para o campo de incidência pela condição do outro. O § 2.º, por sua vez, faculta aos coproprietários de imóvel objeto de condomínio pro indiviso, nos termos do regulamento, a opção pelo recolhimento unificado em CNPJ único.

6.4 O redutor de ajuste como novo fator na decisão de aportar

A decisão de transferir imóveis para pessoa jurídica sempre foi analisada à luz do ganho de capital, do custo de integralização e da imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis prevista no art. 156, § 2.º, inciso I, da Constituição Federal, tema examinado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 796 da repercussão geral.

Ao quadro soma-se agora fator novo e datado. Como o redutor de ajuste se vincula a imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular, e como seu valor inicial se apura a partir do patrimônio existente em 31 de dezembro de 2026, o imóvel que permanecer sob titularidade de pessoa física não contribuinte naquela data não constituirá redutor. A data do aporte, antes relevante apenas para efeitos societários e de transmissão, passa a repercutir sobre a base de cálculo de alienações futuras.

7 Conclusão

O exame conjunto das duas atividades permite consolidar as seguintes conclusões.

  • Primeira. O regime específico de bens imóveis confere ao setor imobiliário reduções expressivas, de cinquenta por cento em regra e de setenta por cento na locação, cessão onerosa e arrendamento, acompanhadas de reduções de base que com elas se acumulam. Os benefícios, porém, são condicionados a enquadramento correto de cada receita, a inscrição cadastral e a observância de prazos, de modo que o setor mais beneficiado é também o mais vulnerável a perdas por desorganização.
  • Segunda. A administração de condomínios ocupa posição singular. Como o condomínio edilício não é contribuinte, a cadeia de créditos se interrompe, e o tributo destacado converte-se em custo da coletividade condominial. A circunstância desloca o problema do campo da apuração para o da precificação e da revisão dos contratos de administração.
  • Terceira. O enquadramento da administração de condomínios no art. 252, inciso IV, é controvérsia relevante, ainda sem jurisprudência, que comporta argumentos consistentes em ambos os sentidos. A posição defendida neste artigo é de método: trata-se de tese, cuja adoção reclama documentação do enquadramento e avaliação prévia de risco, sendo temerário apresentá-la como certeza.
  • Quarta. Existem decisões cujo prazo se esgota antes do início da cobrança integral. A mais relevante é a formação do redutor de ajuste, determinada pelo patrimônio existente em 31 de dezembro de 2026, cuja opção é única, vincula-se a cada imóvel individualmente e acompanha o bem até a alienação.
  • Quinta. As projeções relativas aos exercícios de 2029 a 2032 são premissas de trabalho, e não decorrência direta do texto normativo, dado que o Ato das Disposições Constitucionais Transitórias fixa apenas a redução do ICMS e do ISS, cabendo a resolução do Senado Federal a definição das alíquotas de referência do IBS.

A transição se estende até 2033 e comporta revisão periódica das alíquotas de referência, além de ampla regulamentação infralegal ainda em curso. Qualquer análise sobre a matéria, inclusive esta, é retrato de um momento normativo, e não conclusão definitiva.

Referências

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INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo: série histórica do número-índice. Rio de Janeiro: IBGE, 2026.